임대차계약 갱신청구권, 이럴 때는 못 씁니다
세입자에게는 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 갱신청구권이라는 권리가 있다. 이 권리 덕분에 세입자는 원치 않는 이사를 강요당하지 않고 안정적으로 거주할 수 있게 된다. 하지만 이 권리를 무조건 쓸 수 있는 건 아니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 예외 사유가 명시돼 있기 때문이다. 어떤 경우에 갱신이 막히는지 미리 알아두면 계약 연장 시점에 당황하지 않을 수 있다.
1. 집주인 실거주는 대표적인 거절 사유
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인 본인이나 그 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신 거절 사유로 인정한다. 다만 실제로 거주하지 않으면서 갱신만 거절할 목적으로 이 사유를 내세우는 경우를 막기 위해, 같은 법에는 임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 세입자가 손해배상을 청구할 수 있는 규정도 함께 마련돼 있다. 실거주 여부를 둘러싼 분쟁이 생기면 관련 자료를 잘 챙겨두는 게 좋다.
2. 임대료를 두 차례 이상 연체했다면 거절 사유가 된다
같은 조항 제1호는 세입자가 2기의 차임액에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우를 갱신 거절 사유로 명시하고 있다. '2기'는 두 달치 연체를 뜻하는 게 아니라, 연체한 금액의 합이 월세 2개월분에 달하면 성립하는 기준이다. 예를 들어 매달 조금씩이라도 밀린 금액이 쌓여 총액이 2개월치 월세에 도달하면 해당한다. 임대료 납부일을 놓치지 않는 게 갱신청구권을 지키는 가장 기본적인 방법이고, 자동이체를 걸어두는 등 연체를 예방하는 습관을 들이는 게 좋다.
3. 건물 철거·재건축 계획이 있는 경우
제6조의3 제1항 제7호는 건물이 노후·훼손되거나 안전사고 우려가 있어 철거·재건축이 이뤄지는 경우, 계약 체결 당시 이런 사정을 세입자에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우를 갱신 거절 사유로 인정한다. 계약할 때 이런 안내를 받았다면 계약서나 관련 서류에 명확히 남겨두는 게 나중에 분쟁을 줄이는 방법이다. 반대로 계약 당시 아무런 언급이 없다가 갱신 시점에 갑자기 재건축을 이유로 내세운다면, 세입자 입장에서는 정당한 사유인지 따져볼 필요가 있다.
정리하면 갱신청구권은 무조건 보장되는 권리가 아니라 주택임대차보호법 제6조의3에 정해진 예외 사유가 있으면 제한될 수 있다. 계약 연장을 앞두고 있다면 이런 사유에 해당하는지 미리 점검해보는 게 좋고, 애매한 상황이라면 관련 기관의 상담 서비스를 이용해 정확한 판단을 받아보는 것도 방법이다. 계약서와 대화 내용을 미리 기록해두는 습관도 나중에 분쟁이 생겼을 때 큰 도움이 된다.