DSR 계산법, 공식과 40% 규제선까지 직접 계산해봤습니다

1. DSR 계산 공식은 이렇다

DSR(총부채원리금상환비율)은 '연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100'으로 계산된다. 여기서 원리금 상환액은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 자동차 할부, 학자금대출까지 보유한 거의 모든 대출의 연간 원금과 이자를 더한 금액이다. 일부 정책금융상품은 계산에서 제외되는 것으로 알려져 있다.

2. 규제선은 40%, 비은행은 50%

총 대출액이 1억 원을 넘는 차주는 은행권 기준 DSR 40%, 저축은행 등 비은행권은 50%를 넘는 대출을 받을 수 없다. 즉 1년치 원리금 상환액이 연소득의 40%(또는 50%)를 넘어서는 순간, 그 이상은 대출이 나오지 않는 구조다. 아래 예시로 실제 계산해보면 감이 잡힌다.

출처: 은행연합회 소비자포털 — DSR 안내

3. 다른 대출이 한도를 깎아 먹는다

위 표에서 보듯, 신규 주택담보대출 심사를 받기 전에 이미 신용대출이나 카드론이 있으면 그 원리금만큼 신규 대출에 쓸 수 있는 한도가 그대로 줄어든다. 대출이 여러 건으로 나뉘어 있으면 한 건씩 볼 때보다 실제 DSR이 훨씬 높게 나오는 경우가 많은 이유도 여기에 있다. 집을 사기 몇 달 전부터 불필요한 신용대출이나 마이너스통장을 정리해두면 DSR 여유가 생겨서 원하는 한도에 더 가까워질 수 있다.

4. 스트레스 DSR — 금리가 오를 것까지 미리 반영

최근에는 스트레스 DSR이라는 개념도 함께 적용된다. 실제 대출 금리가 4%라도, 심사할 때는 향후 금리 상승 가능성을 반영한 '스트레스 금리'(예: 5.5%)를 얹어서 원리금을 더 높게 계산하는 방식이다. 그만큼 월 상환액이 커진 것으로 계산되니 DSR도 함께 높아지고, 결과적으로 대출 한도는 더 보수적으로 나온다. 은행 창구에서 안내받은 한도가 예상보다 낮다면 이 스트레스 금리가 반영됐을 가능성이 크다.

5. 소득 증빙 방식에 따라서도 달라진다

같은 소득이라도 어떤 방식으로 소득을 증빙하는지에 따라 은행이 인정하는 소득 금액이 달라질 수 있다. 근로소득자는 원천징수영수증, 자영업자는 소득금액증명원 등 증빙 서류 종류에 따라 인정 소득이 달라지고, 이는 곧 DSR 계산의 분모(연소득)에 그대로 영향을 준다. 대출 상담 전에 어떤 서류로 소득 증빙을 할지 미리 확인해보는 게 좋다.