월세 vs 전세, 전환율 공식으로 직접 계산해봤다
전세와 월세 중 뭐가 더 이득인지는 단순히 매달 나가는 돈만 비교해서는 답이 나오지 않는다. 전세보증금을 마련하기 위해 대출을 받는다면 그 이자까지 포함해서 계산해야 하고, 금리가 바뀌면 결과도 함께 달라진다. 이번엔 실제 전월세 전환율 공식에 숫자를 넣어서 직접 계산해봤다.
1. 전월세 전환율, 계산 공식은 이렇다
전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 법정 전환율 상한은 '한국은행 기준금리 + 2%p' 이하로 정해져 있다. 2026년 기준금리가 2.5%이므로 법정 전환율 상한은 연 4.5%다. 계산 공식은 '(전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12 = 월세'다. 이 상한은 기존 계약을 갱신하며 전환할 때만 적용되고, 신규 계약은 임대인·임차인이 자유롭게 정할 수 있다는 점도 알아둬야 한다.
| 항목 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 전환 대상 금액 | 3억 원 − 3,000만 원 | 2억 7,000만 원 |
| 연간 전환액 | 2억 7,000만 원 × 4.5% | 1,215만 원 |
| 월세 | 1,215만 원 ÷ 12개월 | 약 101만 원 |
2. 전세는 대출 이자가 곧 월세다
전세보증금 전액을 현금으로 갖고 있는 경우가 아니라면, 대부분 전세자금대출을 받아서 들어간다. 이때 매달 내는 대출 이자가 사실상 월세와 같은 역할을 한다. 예를 들어 3억 원을 금리 4%로 전세자금대출 받는다면 연이자만 1,200만 원, 월 약 100만 원이다. 위에서 계산한 전환 월세(약 101만 원)와 거의 같은 수준으로 나오는데, 이건 우연이 아니라 법정 전환율 자체가 시장 대출금리 수준에 맞춰 설계돼 있기 때문이다.
3. 5년 총비용으로 계산해봐야 진짜 차이가 보인다
위 예시를 5년으로 늘려보면, 전세 대출이자는 5년간 약 6,000만 원(원금 상환 없이 이자만 낸다고 가정), 월세도 월 약 101만 원씩 5년이면 약 6,060만 원으로 거의 비슷하게 나온다. 다만 전세는 계약 종료 후 보증금을 그대로 돌려받는다는 차이가 있고, 월세는 목돈 부담이 훨씬 적다는 장점이 있다. 금리가 오르면 전세 쪽 부담이 커지고, 금리가 내리면 전세 쪽이 유리해지는 구조이므로, 계약 시점의 기준금리로 이 계산을 다시 해보는 게 정확하다.
정리하면 전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지는 계약 시점의 기준금리에 따라 갈린다. 위 공식에 본인이 실제로 고려 중인 보증금과 최근 발표된 기준금리를 넣어서 직접 계산해보는 걸 추천한다. 계약 전 몇 분만 투자하면 막연하게 느껴지던 차이가 눈에 보이는 숫자로 확인된다.